Wymagania rentowności wynajmujących na islandzkim rynku najmu są około dziesięciokrotnie wyższe niż tych, którzy inwestują na ogólnym rynku akcji. Takie zapotrzebowanie na rentowność pojawia się pomimo faktu, że zwroty na rynku mieszkaniowym są znacznie wyższe niż na rynku akcji. W ostatnich latach rentowność wynajmu mieszkań w formie opłat czynszowych wynosiła 6–7% wartości mieszkania, podczas gdy rentowność inwestycji w akcje wynosiła około 0,4–0,7% ich wartości. Ryzyko inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe jest nie tylko znacznie niższe niż inwestowanie w akcje, ale także w ciągu ostatnich 15 lat wartość nieruchomości wzrosła znacznie bardziej niż akcji.
Wydaje się, że panuje pełna zgoda co do tego, że inwestorzy giełdowi nie wymagają więcej niż 0,4–0,7% rocznych dywidend od spółek lub funduszy inwestycyjnych. Przynajmniej nie było żądania dziesięciokrotnego zwiększenia ich kwot, mimo że kapitał stojący za wartością i dywidendami z akcji to tworzące wartość duże firmy i największe siły pieniężne w kraju. Firmy i fundusze inwestycyjne, które korzystają ze środków inwestorów, inwestują je bezpośrednio w tworzenie wartości.
Chociaż zdolność takiego kapitału do wypłacania dywidend jest wielokrotnie większa niż zdolność rodzin na rynku wynajmu, nikt nie myśli o zwiększaniu go w taki sposób. Można powiedzieć, że tak różne wymagania zmniejszyłyby zdolność i kondycję firm do działania w dłuższej perspektywie. Jest to zatem całkowicie uzasadniony punkt widzenia, że dziesięciokrotny wzrost wypłat dywidend doprowadziłby do ogromnych strat dla spółek i funduszy, które musiałyby je wspierać.
Chociaż zdecydowana większość spółek i funduszy, które otrzymują środki od inwestorów, wykorzystuje sporą ich część do wypłacania swoim menedżerom wyższych wynagrodzeń, które najczęściej są dziesięciokrotnie wyższe niż płace pracowników na rynku wynajmu.
Pensje menedżerów spółek i funduszy, które otrzymują kapitał od inwestorów na giełdzie, są dziesięciokrotnie wyższe niż pensje najemców, którzy muszą wypłacać właścicielom dziesięciokrotnie wyższe dywidendy!
Jak to możliwe, że inwestujący w nieruchomości mieszkalne, które są dostępne do wynajęcia na islandzkim rynku wynajmu, mogą stawiać tak nieetyczne wymagania dotyczące rentowności i zysków, które są wielokrotnie wyższe niż w przypadku innych inwestycji, wiążących się jednak z większym ryzykiem? Niektórzy są skłonni argumentować i usprawiedliwiać takie postępowanie, odwołując się do modeli ekonomicznych lub prawa dżungli.
Pamiętajmy jednak, że na rynku wynajmu są rodziny, dzieci, młodzi ludzie, przesiedleńcy, osoby o niskich dochodach, imigranci, niepełnosprawni, osoby starsze, pacjenci i uchodźcy, którzy muszą wspierać dziesięciokrotnie wyższe zyski tych, którzy inwestują w mieszkania i to z pensji dziesięciokrotnie niższych niż te, które otrzymują inwestycje na giełdzie. Takie działania są toksycznie normalizowane przez tych, którzy zarządzają kwestiami mieszkaniowymi.
Często słyszy się, jak właściciele narzekają na koszty utrzymania i finansowania, próbując znaleźć usprawiedliwienie dla nieetycznego postępowania. Koszty utrzymania są przede wszystkim związane z kosztami budowy, a nie wartością rynkową, ale dodatkowo wzrost wartości nieruchomości mieszkalnych zapewnia fundusze na wsparcie lepszej konserwacji, takiej jak odnawianie rur, dachów i okien. Taka konserwacja może być przeprowadzana raz lub dwa razy na 100 lat. Podobnie, konserwacja związana z odnawianiem wnętrz, drzwi i podłóg odbywa się tylko co kilka dekad i kosztuje ułamek wartości dodanej w tym czasie.
Koszt kapitału osób wynajmujących nieruchomości jest częścią ich finansów osobistych, zdolności kredytowej, statusu nieruchomości i umiejętności finansowych. Absolutnym absurdem jest uzależnianie interesów najemców od takich czynników. Pomijając fakt, że najemcy nie są w żaden sposób zaangażowani w zobowiązania finansowe wynajmującego, wynajmujący przygotowuje się do ciągłego tworzenia aktywów i wzrostu wartości lokalu. Powinien zatem widzieć swoją zasługę w tym, że nie będzie niesprawiedliwie wymagał od swojego najemcy wypełnienia zobowiązań, które przyjął na siebie podczas inwestycji.
Inwestorzy, którzy zaciągają pożyczki na zakup akcji na rynku, raczej nie myślą o straszeniu dyrektorów spółek i domaganiu się od nich spłaty zadłużenia.
Autor jest przewodniczącym Stowarzyszenia Najemców.
Guðmundur Hrafn Arngrímsson, przewodniczący Stowarzyszenia Najemców
